1-8月，土地市场延续投资分化、聚焦核心城市的格局。TOP100房企拿地总额同比增长28%，相比之前增速放缓，央国企仍是绝对主力，占比75%。绿城中国、保利发展（600048）、中海地产领跑新增货值榜，而中海地产同时位居权益拿地金额榜首位。
值得关注的是，政策推动下的“调规”机制为市场注入了新的流动性，多宗流拍地块经优化后成功出让。不过，土地市场的热度仍集中在少数核心城市，而房企的精准投资能力也成为未来竞争的关键。
百强房企拿地总额同比增长28%
据中指研究院数据显示，1-8月，TOP100企业拿地总额6056亿元，同比增长28%，增幅较1-7月缩窄6.3个百分点。8月单月土地市场热度虽仍延续，但较7月有所下降。
从新增货值（全口径）来看，绿城中国、保利发展和中海地产位列前三。其中绿城中国以1144亿元居首，保利发展、中海地产以996亿元和923亿元位居其后。从权益新增货值来看，绿城中国同样以985亿元位居首位，中海地产和保利发展分列第二、三位。
数据来源/中指研究院
而从权益拿地金额看，中海地产与绿城中国均突破500亿元，分别为542亿元和527亿元，保利发展以440亿元位居第三。
今年以来，杭州、上海等核心城市住宅用地平均溢价率有所上升，头部房企积极增储，高度聚焦优质地块。1-8月，TOP10企业拿地金额占TOP100拿地总金额的55.7%，TOP20的占比则为68.2%，较2024年全年分别提升14.4和13.3个百分点，头部房企拿地集中度显著提高。
此外，1-8月，在拿地金额TOP100企业中，75家为央国企，拿地金额占比达75.6%；其中，前十位中央国企占据了8席。部分民企亦加大投资，共22家入围TOP100，较2024年全年增加11家。滨江集团（002244）拿地金额进入前十，邦泰集团、大华集团等跻身前二十。从区域分布上，浙江企业表现活跃，共9家上榜，包括滨江集团、金帝控股、中天美好、兴耀房产、伟星房产等；四川企业有3家入围，包括邦泰集团、成都万华投资等。
房企布局策略各有侧重，分城市看，招商蛇口（001979）在北京、上海、南京、成都四城拿地金额均进入所在城市前十；建发在杭州、北京、苏州和成都四城入围前十；滨江集团聚焦杭州，位居该市拿地金额第一。
拿地销售比方面，克而瑞数据显示，1-8月百强房企整体拿地销售比为0.27，较7月末微降0.01。TOP10房企达0.39，中国金茂、滨江集团等显著高于行业平均；其余梯队房企在0.13-0.17之间，与头部形成明显差距。
数据来源/中指研究院
多宗流拍及收储地块“回炉”后出让
8月，多宗流拍和收储地块通过“调规”实现再出让。
其中，8月15日，深圳宝安区新安街道A002-0108地块竞拍，吸引了招商+华润联合体、中海、建发，3家房企参与竞价，最终由招商蛇口+华润联合体以86.40亿元成交，溢价率34.81%，折合楼面地价约59586元/平方米，刷新深圳宝中住宅用地单价纪录。该地块原规划含51%商业及酒店，4月流拍后调整为住宅用地，容积率从5.7降至3.4，住宅占比提升至86.2%，并剔除商业配套。
早在2024年6月，自然资源部与国家发改委联合印发《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》，推出18条举措，为调规提供政策依据，此后，“商改住”“降容”“退地再挂”案例在多地出现。
中指研究院分析师王建梓表示，“调规”主要通过降低容积率、商业比例及放宽计容规则等方式提升地块价值。目前“调规再出让”主要有两类：一类为流拍地块调规后重新上市，另一类为政府收储地块经优化后再入市。考虑到政策要求“收回土地原则上当年不再供应”，预计多数收储地块将在未来几年陆续出让。
王建梓指出，土地调规既有助于缓解“商办过剩、住宅错配”的结构性问题，也可减轻房企资金压力，对稳定市场具有积极意义。
据悉，9月份，土地市场仍不乏热点：上海第七批次5宗地块即将出让，总起始价98.67亿元；北京拟推4宗涉宅用地，总起始价74.03亿元，其中朝阳区太阳宫乡地块关注度较高，该地块经调规由混合公建用地转为纯住宅用地，起始价31亿元，已于8月底转正挂牌。
克而瑞分析认为，当前企业拿地更趋理性和谨慎，投资高度聚焦核心城市和优质地块。短期内“宁缺毋滥”策略仍将延续，投资回暖仍取决于核心城市供地质量与节奏。预计未来数月，在市场筑底背景下，房企拿地行为将更趋理性。
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